以房屋买卖合同担保的民间借贷应按借贷法律关系处理
发布人：admin
发布时间：2019-12-21
近年来，民间借贷案件渐增，案情纷繁复杂，加之很多当事人故意隐瞒案情，律师代理辩论难度也越来越大。实践中有的债权人不是要求借款人出具借条，而是要求借款人用房屋为借款
| 近年来，民间借贷案件渐增，案情纷繁复杂，加之很多当事人故意隐瞒案情，律师代理辩论难度也越来越大。实践中有的债权人不是要求借款人出具借条，而是要求借款人用房屋为借款作担保，与借款人签订一份房屋买卖合同，并出具相应的购房收条，着实让人难以区分双方究竟是房屋买卖还是借贷关系。 最高法院关于民间借贷案件司法解释于2015年9月1日起正式实施。该解释第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 所以，对于此类案件，庭审中法院通常会严格审查。这是因为该类型民间借贷以房屋作为抵押，是一种变相的流质条款。借款人向债权人借钱时，约定房屋交易价格往往远低于市场价，如直接以房屋买卖关系来判令债务人协助办理房屋过户手续，显然并不公平。 一般来说，房屋买卖合同的签订，通常是以居住作为目的，在平等协商根据等价有偿的交易原则的基础上拟定而成。对于房屋买卖合同关系和以房抵债的司法判断，尚需要探究双方当事人签订房屋买卖合同的真实意思表示。 实务中，代理律师需要对于案件相关因素进行综合分析，通过背后真实的基础法律关系确定代理思路。一般需要通过房屋买卖合同约定的价格是否对等、是否约定的价格明显低于同地段的市场价，以及合同的具体约定内容是否是否有“逾期”、“利息”等相关内容，并分析合同在实际履行合同的过程中，是否符合交易习惯等进行综合考量。 有观点认为，用房屋买卖合同设定的这种新型的担保关系属于非典型担保中的让与担保。由于让与担保违反物权法定原则，并不为我国法律所认可。因为物权法共规定了三种类型的担保物权，即抵押权、质押权、留置权。用房屋买卖合同设定的担保，显然不属于法定的担保物权。 以房屋买卖合同为借款作担保与让与担保的大部分法律特征类似，但与让与担保相比较，还是有所不同。区别是让与担保是以先转让的所有权为担保，担保人对担保物所享有的权利处于既得状态，用房屋买卖合同担保是以后转让的所有权为担保，对担保物所享有的权利处于期待状态，故用房屋买卖合同设置的担保应属后让与担保。 结合当前很多案例可以发现，很多当事人双方在签订房屋买卖合同时，竟然不认识，很多尚不能合理陈述该房屋价格的整个协商过程，以上的种种行为均与正常的购房交易习惯极不相符合，并且双方通常还会签订附解除合同的协议，赋予债务人的房屋赎回权，这类证据完全能够形成证据链，以证明该基础法律关系本质上就是民间借贷关系。 由于该类型案件，债权人往往持有购房合同和购房收据，甚至已经办理了网签，要求债务人协助办理过户手续。通常债务人虽然抗辩以房抵债，但是往往苦于拿不出相应的证据，所以承担败诉的风险较大。所以，在实务中，应当要求合同当事人本人到庭，亲自陈述签订房屋买卖合同前的整个协商过程，只有这样，才能探究其真实的意思表示。 河南豫龙律师事务所 王政伟 |
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